Häufige Fragen zum Wohnrecht – beantworten wir gerne!

Fragen von Senioren

Darf ich als Inhaber des Wohnrechts die Immobilie in vollem Umfang wie bisher als Eigentümer nutzen?

Ja. Sie als Inhaber des Wohnrechts dürfen die Immobilie weiter wie bisher selber nutzen. Sie dürfen die Immobilie zwar nicht an andere Personen vermieten. Ihre Familie und die zur standesgemäßen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen dürfen Sie allerdings in die Wohnung aufnehmen.

Kann das Wohnrecht von Seiten des neuen Eigentümers aufgekündigt werden?

Nein. Das Wohnrecht kann nicht einseitig aufgekündigt werden. Soll das Wohnrecht aufgekündigt werden, müssen dem sowohl Sie als Inhaber des Wohnrechts als auch der neue Eigentümer zustimmen.

Muss ich die Einnahmen versteuern, die ich durch den Verkauf der Immobilie gegen Wohnrecht erhalte?

Beim Verkauf der Immobilie gegen Wohnrecht fallen keine Steuern an, wenn der Verkäufer länger als 10 Jahre im Besitz der Immobilie ist.

Welche Reparaturen muss ich als Inhaber des Wohnrechts bezahlen und für welche Reparaturen kommt der neue Eigentümer auf?

Der neue Eigentümer trägt die Kosten der Instandhaltung. Diese Kosten werden oftmals auch mit „Kosten für die Reparaturen an Dach und Fach“ bezeichnet. Sie als Inhaber des Wohnrechts müssen lediglich für Schönheitsreparaturen und kleinere Ausbesserungen bzw. Erneuerungen aufkommen.

Welche laufenden Kosten muss ich tragen, wenn ich als Inhaber des Wohnrechts in dem Haus wohne?

In der Regel tragen Sie als Wohnrechtsinhaber lediglich die üblichen Verbrauchskosten für Wasser, Abwasser, Strom, Heizung, Gas, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Schornsteinfeger sowie die Kosten für die Gebäudeversicherung und die Grundsteuer.

Ist es möglich, ein Rückübertragungsrecht für die Immobilie zu vereinbaren?

Ja. Das muss lediglich im Notarvertrag geregelt werden. Dabei muss vor allem festgehalten werden, in welchen Fällen und zu welchen Bedingungen eine Rückübertragung erfolgen soll.

Kann ich das Wohnrecht auch auf eine dritte Person übertragen?

Nein, das Wohnrecht ist ein persönliches Recht. D.h. es ist immer an die Person des Berechtigten gebunden.

Darf eine weitere Person, beispielsweise eine Pflegekraft, bei mir einziehen oder brauche ich hierfür die Zustimmung des Eigentümers?

Laut § 1093 BGB ist der Wohnrechts-Berechtigte befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung oder Haus aufzunehmen. Eine Zustimmung ist daher nicht erforderlich. Aber selbstverständlich ist es ratsam, solche Veränderungen gemeinsam zu besprechen.

Was geschieht mit der Immobilie, wenn beide Partner in ein Seniorenheim umziehen?

Die Immobilie darf ohne Ihre Zustimmung nicht anderweitig genutzt werden. D.h.: Die Immobilie steht bis zum Lebensende der Wohnungsberechtigten leer, auch wenn diese nicht mehr in der Immobilie wohnen. Damit dieser für beide Seiten unwirtschaftliche Leerstand verhindert wird, sollte im Notarvertrag eine entsprechende Klausel aufgenommen werden. Diese kann zum Beispiel regeln, dass die Wohnrechtsinhaber das Wohnungsrecht nach Erhalt einer Entschädigung aufgeben.

Was geschieht, wenn ich nach dem Tod meines Ehepartners eine neue Beziehung eingehe und mein neuer Lebensgefährte in das Haus einziehen will?

Waren Sie und Ihr Ehepartner gemeinsame Wohnrechtsnehmer, dann können Sie Ihren neuen Lebensgefährten in das Haus einziehen lassen.

Welche Auswirkungen auf das Wohnrecht hat es, wenn einer der Ehepartner in ein Pflegeheim kommt oder stirbt?

Im Normalfall gilt das Wohnrecht für beide Ehepartner als Gesamtberechtigte. In diesem Fall bleibt das Wohnrecht für den im Haus verbleibenden Ehepartner selbstverständlich bestehen.

Was passiert mit dem lebenslangen Wohnrecht, wenn ich mich von meinem Ehepartner trenne und dieser auszieht?

Ein Ehepaar, welches ein Haus oder eine Wohnung über lange Jahre gemeinsam aufgebaut hat, wird sich in der Regel im Grundbuch ein gemeinsames Wohnrecht einräumen lassen. Juristisch heißt dies: Wohnrecht als Gesamtberechtigte. Es gibt Urteile darüber, wie im Fall einer Scheidung zu verfahren ist. Wer aus der gemeinsamen Ehewohnung auszieht, hat laut Urteil des BGH oft Anspruch auf eine Nutzungsvergütung gegen dem in der ehemals gemeinsamen Wohnung verbliebenen Ehepartner (BGH, Beschluss v. 18.12.2013, XII ZB 268/13). Die Gründe dafür sind naheliegend: Die Vergütung soll den wirtschaftlichen Nachteil für den weichenden Ehegatten ausgleichen, da die Vorteile des Wohnrechts nach der ursprünglichen ehelichen Lebensplanung beiden Ehegatten gemeinsam zustehen sollten.

Darf der neue Eigentümer Umbaumaßnahmen an der Immobilie vornehmen?

Grundsätzlich darf der neue Eigentümer ohne Ihre Zustimmung als Wohnrechtsinhabers keine Umbaumaßnahmen an der vom Wohnrecht betroffenen Immobilie durchführen. Wenn aber beispielsweise die Heizungsanlage erneuert werden muss und dadurch Umbaumaßnahmen erforderlich werden, sollten Sie sich als Inhaber des Wohnungsrechts dem nicht verschließen. Es ist letztendlich auch zu Ihrem Vorteil, wenn derartige Renovierungs- und Umbaumaßnahmen durchgeführt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und Wohnrecht?

Beim Wohnrecht ist ausschließlich das eigene Bewohnen des Gebäudes gestattet. Beim Nießbrauch besteht zusätzlich das Recht, z.B. durch Vermietung an Dritte, den Nutzen (Miete) als „Nutznießer“ daraus zu ziehen. Der Nießbrauch ist insbesondere dann ein gutes Modell, wenn eine Person nicht mehr zu Hause wohnen kann, sondern z.B. in einem Seniorenheim gepflegt werden muss. Die Kosten der außerhäuslichen Pflege können so durch die Einnahmen aus dem Nießbrauch (Miete) mitgetragen werden.

Kann ich Wohnrecht zu einem späteren Zeitpunkt in ein Nießbrauchrecht umwandeln?

Nein, eine Umwandlung ist juristisch nicht vorgesehen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, das Wohnrecht aufzuheben und stattdessen das Nießbrauchrecht rechtlich festzusetzen. Die Aufhebung des Wohnrechts und die Neubestellung des Nießbrauchs bedürfen jedoch der Zustimmung beider Parteien, also auch der des Eigentümers der Immobilie.

Was passiert mit dem Inhaber des Wohnrechts, wenn die Immobilie einen neuen Besitzer bekommt?

An der rechtlichen Konstruktion des Wohnrechts ändert sich durch den Verkauf nichts. Der neue Eigentümer muss das Wohnrecht mit allen Vereinbarungen übernehmen. Für Sie als Wohnrechtsinhaber ändert sich in diesem Fall lediglich der Ansprechpartner.

Was passiert, wenn der Eigentümer der Immobilie mit Wohnrecht Insolvenz anmeldet?

Bei einer Insolvenz kann der Eigentümer seine Zahlungspflichten gegenüber Gläubigern nicht bedienen. Für Ihre Wohnsituation hat dies zunächst keine Folgen, auch nicht beim Verkauf der Immobilie. Wenn der Eigentümer aufgrund der Insolvenz in eine Zwangsversteigerung gerät, bleibt Ihr Wohnrecht gegenüber einem neuen Eigentümer in der Regel erhalten. Es gibt jedoch eine Besonderheit. Das Wohnrecht ist nur dann sicher, wenn es im Grundbuch vor den Ansprüchen eines Gläubigers eingetragen ist. Die Experten von Wohnrecht24 werden dafür sorgen, dass Ihr Wohnrecht stets die erste Priorität im Grundbuch hat und bei Eigentümerwechsel oder Zwangsversteigerung nicht erlöschen kann! Übrigens: Nach der Eintragung Ihres Wohnrechts in das Grundbuch kann sich ein Gläubiger nicht mehr ohne Ihre Zustimmung eintragen lassen. Sie als Wohnrechtsinhaber haben also alle Karten in der Hand!

Was passiert, wenn der Eigentümer der Immobilie mit Wohnrecht stirbt?

Im Falle des Todes übernehmen die Erben alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Eigentümers. Selbst wenn die Immobilie durch die Erben verkauft wird, bleibt Ihr Wohnrecht erhalten.

Ist das Wohnrecht in Gefahr, wenn der neue Eigentümer den Kauf der Immobilie durch einen Kredit finanzieren musste und diesen nicht mehr bedienen kann?

Eigentümer, die eine Finanzierung aufgrund der persönlichen Situation wie z.B. Krankheit nicht mehr tragen können, müssen üblicherweise die Immobilie verkaufen oder zwangsversteigern lassen. Beim Verkauf bleibt das Wohnrecht bestehen – für Sie als Inhaber des Wohnrechts ändert sich nichts. Bei einer Zwangsversteigerung gibt es jedoch eine Besonderheit. Das Wohnrecht ist nur dann sicher, wenn es im Grundbuch vor den Ansprüchen der finanzierenden Bank eingetragen ist. Ansonsten könnte der Fall eintreten, dass das Wohnrecht erlischt. Aber keine Angst:

Die Experten von Wohnrecht24 sorgen dafür, dass Ihr Wohnrecht stets die erste Priorität im Grundbuch hat und bei Eigentümerwechsel oder Zwangsversteigerung nicht erlöschen kann!

Muss ich dem neuen Eigentümer jederzeit Zugang zur Immobilie oder eine Begehung ermöglichen?

Nein. Es empfiehlt sich aber, dem neuen Eigentümer ab und zu die Immobilie zu zeigen, damit dieser sich ein Bild vom Instandhaltungszustand machen kann. Schließlich muss der Eigentümer ja auch die Instandhaltungsmaßnahmen zahlen. Außerdem ist es immer besser, wenn der Inhaber des Wohnrechts und der Inhaber des Hauses gute Beziehungen zueinander pflegen.

Darf der neue Eigentümer die Immobilie verkaufen?

Ja, die Immobilie kann verkauft werden.

Habe ich als Wohnrechtsberechtigter durch das Modell Wohnrecht auch steuerliche Vorteile?

Der Verkäufer, der sich beim Verkauf der Immobilie ein Wohnrecht einräumen lässt, hat keine steuerlichen Vorteile. Die Vorteile für Sie als Verkäufer bestehen darin, dass Sie das Geld aus dem Verkauf als Altersvorsorge direkt zur Aufbesserung der Rente einsetzen können und nicht mehr für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind.

Fragen von Käufern

Kann ich den Inhabern des Wohnrechts kündigen?

Nein, dies ist nicht möglich. Ein Wohnrecht wird in das Grundbuch eingetragen. Es kann nur mit Zustimmung des Wohnrechtsinhabers aufgehoben werden.

Mit welcher Rendite kann ich beim Kauf einer Immobilie mit Wohnrecht rechnen?

Das Investitionsmodell Wohnrecht ist auf eine langfristige Rendite ausgerichtet. Daher ist die Rendite während der Laufzeit des Wohnrechts relativ gering. Grund dafür ist die Tatsache, dass die Wohnrechtsinhaber in der Regel nur eine kleine Miete zahlen. Die „echte“ Rendite zeigt sich dafür am Ende des Wohnrechts. Dann steht Ihnen als Eigentümer nämlich der ganze Wert des Hauses zur Verfügung. Und dieser Wert ist in der Regel höher als der ursprüngliche Kaufpreis. Mit der Wertsteigerung am Ende der Laufzeit des Wohnrechts ergeben sich häufig Renditen von mehr als 10 Prozent.

Habe ich steuerliche Vorteile beim Kauf einer Immobilie mit Wohnrecht?

Ja, eine Immobilie mit Wohnrecht bietet Ihnen steuerliche Vorteile. Als Eigentümer der Immobilie mit Wohnrecht können Sie die übliche Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen. Zahlt der Wohnrechtsinhaber Ihnen zudem eine Miete, können Sie auch andere Ausgaben für die Immobilie steuerlich geltend machen. In welchem Umfang dies möglich ist, hängt unter anderem von der Höhe der Miete ab und muss individuell ermittelt werden.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie mit Wohnrecht?

Die Grunderwerbsteuer muss vom Käufer gezahlt werden.

Welche laufenden Kosten kommen auf mich als Eigentümer einer Immobilie mit Wohnrecht zu?

Als Eigentümer einer Immobilie mit Wohnrecht zahlen Sie in der Regel nur die Kosten, die für die Instandhaltung des Hauses anfallen. Bei einem Einfamilienhaus kann man hier mit etwa 1.000 bis 2.000 EUR/Jahr rechnen.

Welche Kosten tragen die Inhaber des Wohnrechts?

In der Regel trägt der Wohnrechtsinhaber die Verbrauchskosten für Wasser, Abwasser, Strom, Heizung, Gas, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Schornsteinfeger, sowie die Kosten für die Gebäudeversicherung und die Grundsteuer.

Für welche Reparaturen bin ich als Eigentümer verantwortlich?

Als Eigentümer sind Sie nur für „größere“ Reparaturen verantwortlich. Man spricht hier auch von der Instandhaltung „an Dach und Fach“. Kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen fallen in den Verantwortlichkeitsbereich des Wohnrechtsinhabers.

Was für Verpflichtungen habe ich als Eigentümer gegenüber den Inhabern des Wohnrechts?

Als Eigentümer haben Sie im Wesentlichen die Verpflichtung, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Außerdem müssen Sie als Eigentümer eine Wohngebäudeversicherung abschließen.

Habe ich als Eigentümer einer Immobilie mit Wohnrecht andere Pflichten als bei einer Investition in ein Mietobjekt?

Ihre Pflichten als Eigentümer sind weitestgehend die gleichen wie bei Eigentum ohne Wohnrecht. Sie müssen natürlich das Wohnrecht anerkennen und können den Wohnrechtsinhabern nicht kündigen.

Welchen finanziellen Spielraum habe ich bei einer Mietforderung gegenüber den Inhabern des Wohnrechts?

Die Höhe des Mietzinses wird vor der Vertragsunterzeichnung mit beiden Seiten verhandelt. Die einmal verhandelte Miete kann im Nachhinein nicht mehr geändert werden, es sei denn, beide Parteien stimmen einer Änderung zu. Es ist auch möglich, dass der Wohnrechtsberechtigte keine Miete zahlt. Man spricht dann von einem unentgeltlichen Wohnrecht.

Muss ich dem Einzug einer weiteren Person in die Immobilie zustimmen, beispielsweise einer Pflegekraft?

Ja, dies ist gesetzlich vorgeschrieben. Während der Lebzeiten eines Wohnrechtsberechtigten ist es diesem gestattet, Familienangehörige, Lebenspartner oder Pflegepersonal einziehen zu lassen. Diese dürfen auch weiterhin in der Immobilie wohnen, wenn der Wohnrechtsberechtige außerhalb der Wohnung gepflegt werden muss. Erst nach dem Tod des letzten Wohnrechtberechtigten muss die Immobilie von der Familie und Angehörigen verlassen werden.

Was für Auswirkungen hat es, wenn der Inhaber des Wohnrechts auszieht?

Beim Auszug des Wohnrechtsinhabers (z.B. Umzug in ein Seniorenheim) ändert sich zunächst für Sie als Eigentümer nichts. Die Immobilie darf ohne die Zustimmung des Wohnrechtsinhabers nicht anderweitig genutzt werden. D.h. die Immobilie steht bis zum Lebensende des Wohnungsberechtigten leer, auch wenn dieser nicht mehr in der Immobilie wohnt. Damit dieser für beide Seiten unwirtschaftliche Leerstand verhindert wird, sollte im Notarvertrag eine entsprechende Klausel aufgenommen werden. Diese kann zum Beispiel regeln, dass die Wohnrechtsinhaber das Wohnungsrecht gegen Zahlung einer Entschädigung aufgeben.

Was für Auswirkungen hat es, wenn der Inhaber des Wohnrechts stirbt?

Mit dem Tod des Wohnrechtsinhabers erlischt das Wohnrecht. Die Immobilie steht Ihnen dann in vollem Umfang zum eigenen Wohnen, zur Vermietung oder zum Verkauf zur Verfügung.

Kann ich eine Immobilie mit Wohnrecht auch weiterverkaufen?

Ja, ein Weiterverkauf ist möglich.

Ab wann habe ich das Recht, die Immobilie selbst zu nutzen?

Die Eigennutzung ist in der Regel erst nach dem Tod des Wohnrechtsinhabers möglich. Alternativ kann das bestehende Wohnrecht mit Zustimmung des Wohnrechtsinhabers aufgehoben werden. Es ist jedoch auch möglich, ein Wohnrecht zeitlich zu befristen. Eine solche Befristung muss vorab vertraglich geregelt werden.